「ある程度まとまったお金があるから不動産投資をしてみたい。けれども一体、どのくらいの費用がかかるか分からない。」このような人はいませんか？
初めての投資となれば、そこにかかる費用は全て事前に把握しておきたいと思うのはとても自然なことです。
実は、不動産投資には物件の購入費用だけでなく、購入前や後に様々な費用がかかります。今回は不動産投資を考えている方向けに、不動産投資にかかる費用について詳しく見ていきましょう。
不動産投資っていくらくらいかかる？
不動産投資自体はいくらあれば始めることができるのでしょうか。一般的には、新築であれば物件価格の4～5%、中古であれば7～8%程度だと言われています。しかし、あくまでそれは一般的な話であり、物件によっては10万円ほどからでも始めることができます。
なぜならマンション1棟やワンルームなどの物件の種類、ローンの組み方などによって用意すべき金額は様々だからです。中には全額ローンを組んで、自分自身は諸経費のみを用意すれば購入できるといったケースもあります。
物件購入時の諸経費って何？
物件購入時には、その物件価格だけでなく様々な諸経費がかかります。売買契約する際の初期費用のようなものです。主に、次のような費用が諸経費としてかかってきます。
(不動産投資にかかる諸経費)
- 不動産登記費用（登録免許税、司法書士手数料）
- 火災保険料
- 仲介手数料
- 税金（印紙税、不動産取得税）
- ローン手数料
それぞれ詳しくどのような費用かを次の表にまとめましたので、ご覧ください。
(諸経費の内容)
| 登録免許税 | 不動産の登記をするためにかかる税金 |
|---|---|
| 司法書士手数料 | 不動産の登記を司法書士に代行してもらう時にかかる手数料 |
| 火災保険料 | 火災や水災などで物件が破損した時に備える保険への料金 |
| 仲介手数料 | 不動産購入を仲介した業者に払う手数料 |
| 印紙税 | 書面で契約を交わす際に発生する税金 |
| 不動産取得税 | 不動産を購入して取得した時にかかる税金 |
| ローン手数料 | 融資をした銀行などに支払う事務手数料 |
また、具体的な計算式についても記載します。
(諸経費の計算式)
| 登録免許税 | 固定資産税評価額 × 約1.5%（土地部分） 固定資産税評価額 × 約2%（建物部分） |
|---|---|
| 司法書士手数料 | 依頼する司法書士によって異なるが、10万円前後 |
| 火災保険料 | エリアや規模によって異なるが、約10畳～11畳の築20年ワンルームマンションのでは、火災保険（10年）に各種オプションを入れて約2万円／年 |
| 仲介手数料 | （取引価格の３％＋６万円）＋消費税 |
| 印紙税 | 契約書に書かれている金額による 参照 |
| 不動産取得税 | 固定資産税評価額×1/2×3%（土地部分） |
| 固定資産税 | 評価額×3%（建物部分） |
| ローン手数料 | 金融機関にもよるが、借り入れ金額の1~3% |
物件価格以外にこれほどかかるのかと思った方も多いかもしれません。
しかし、不動産投資をするのであれば購入前に上記の諸経費をしっかりと考慮した上で物件選びを行なう必要があります。
また、諸経費の中で一番注意すべきものは「不動産取得税」です。この税金は不動産を取得してから半年～1年後に納税通知書が届きます。そのくらい先の話になると、不動産取得税のことを忘れて通知書が来た時に慌ててしまうといったこともあるでしょう。なので、しっかりと事前に準備しておくことが重要です。
他にも管理費や修繕費など定期的に発生する。
物件を購入した後でもかかる費用があります。それは主に次の通りです。
- 管理費 → 物件や土地の管理を委託する場合にかかる費用
- 修繕費 → 物件の破損などが起きた時にそれを修理するための費用
- 固定資産税 → 不動産を保有していることにかかる税金
これらを全て合わせると、一般的に賃料収入の15~20%程度となります。つまり、不動産を購入してからもそのくらいの費用が出ていくことを購入前に知っておくことが非常に重要です。
特に、修繕費は年によっては必要ない場合がありますが、いつ物件が破損するか分からないので常に準備金を用意しておくべきでしょう。また、それ以外にも駐車場の代金や、マンションの場合は修繕積立金などの費用もかかります。
自分がどのような不動産を購入したいかを決めてから、購入後にかかる費用までしっかりと把握してから不動産投資を始めましょう。それらも含めたキャッシュ・フローを計算しておけば、実質利回りが分かるため不動産の投資判断に非常に役立ちます。
不動産投資はかかる費用を把握してから始めよう
ここまで不動産投資にかかる費用について説明してきました。主な費用は次の通りです。
| 購入時にかかる費用 | ・不動産登記費用（登録免許税、司法書士手数料） ・火災保険料 ・仲介手数料 ・税金（印紙税、不動産取得税） ・ローン手数料 |
|---|---|
| 購入後にかかる費用 | ・管理費 ・修繕費 ・固定資産税 |
購入時にかかる費用を全て合わせると、新築物件であれば一般的には物件価格の5%前後、中古物件であれば8%前後と言われています（中古物件は不動産仲介会社に支払仲介手数料が掛かるため、率が上がります）。
不動産投資を始める時は物件価格だけでなく、こういった諸経費も込みで投資判断を下すことが重要です。
