不動産投資をしたら確定申告は必要?その方法を解説!

初めて不動産投資をする方にとっては、税金に関して不安な点が多いですよね。ずっと会社員だった方の中には確定申告のやり方を知らない方もいらっしゃると思います。今回は不動産投資の確定申告について不安な方向けに、確定申告が必要な条件とその方法について解説していきます。また、経費になるものの一覧をまとめているので、最後までご覧下さい。確定申告の方法を理解して、不安なく不動産投資をしていきましょう。

不動産投資をしたら確定申告は必要?

一般的には、不動産投資をしたら確定申告をする必要があります。しかし、会社員の場合は以下の条件に当てはまらなければ所得税の確定申告は必要ありません。

  • 給与収入が2000万円以上
  • 給与所得以外の所得(不動産所得)等が20万円超え

基本的には、20万円を超えて利益が出たら所得税の確定申告をしてください。損失が出た場合は、義務ではありません。しかし、確定申告をすると総合課税になるので損益通算が可能です。

つまり、利益と相殺できるので節税につながります。ここで注意していただきたいのが、この20万円ルールは所得税のみのルールとなっています。住民税については、金額がいくらになろうとも黒字であれば確定申告が必要ですのでご注意ください。

確定申告では「青色申告」を選択すると控除額が大きくなり有利になります。青色申告では 10万円もしくは65万円の控除が適用されます。65万円の控除を受けるためには、アパート10室以上、または貸家5棟以上が条件です。その条件を満たしていなくても、10万円の控除は簡単に受けられます。

不動産を売却した場合

では、不動産を売却した場合はどうなるのでしょうか。不動産を売却した場合は分離課税となり、給与所得とは別に税金が計算されます。今のところ税率は 5年以下の所有(※)で39.63%、5年を超えると20.315%です。このことから不動産を売却する場合は 5年間より長く保有してから売却した方が、税金面では有利になります。
(※)売却した年の1月1日時点での所有期間を指します

確定申告の方法

ここでは確定申告の方法を手順に沿って解説していきます。今回は以下の手順で説明しましょう。

  • 書類をそろえる
  • 申告書を作成する
  • 税務署へ申告書を提出する

それではそれぞれ詳しく解説していきましょう。

書類をそろえる

確定申告をする前に、以下の書類を準備しましょう。

  • 不動産売買契約書
  • 固定資産税通知書
  • 借入金の返済予定表
  • 賃貸契約書
  • 各種保険の証券賃貸契約書 など

給与所得があれば、源泉徴収票も必要です。その他にも、生命保険料控除を受ける場合はその証明書も用意します。これらの書類は確定申告書を記入した後に添付して送付します。

申告書を作成する

次に、確定申告書を作成します。使用する申告書は確定申告書Bです。確定申告書Bは国税庁のホームページからパソコンで入力できます。こちらは項目を埋めるだけで簡単に作成できるので、手間がかからずオススメです。

税務署へ申告書を提出する

確定申告は毎年2/16~3/15の間に行ないます。その際に税金を納める必要がある場合は、忘れずに現金を用意しておきましょう。納付が遅れた場合、延滞税が発生してしまうので注意してください。

経費になるもの

ここでは不動産投資で経費になるものについて解説します。主に以下の費用は経費として計上可能です。

  • 物件維持管理費
  • 修繕積立金(マンションの規約によっては経費ではなく資産計上する必要がある場合もあります)
  • 物件の下見の時に使った交通費
  • 減価償却費 など

上記の費用を経費にする場合は、それを証明できる書類を忘れずに保管してください。特に、交通費は忘れがちなので注意しましょう。また、以下のような税金も経費にすることができます。

  • 固定資産税
  • 都市計画税
  • 登録免許税 など

こちらも忘れずに経費にすれば、節税につながります。

不動産投資で利益が出たら、確定申告をしよう

ここまで不動産投資の確定申告について解説してきました。基本的に、不動産投資をして利益が出たら確定申告が必要です。ただし、以下の条件に当てはまらない会社員は所得税の確定申告をしなくても問題なりません。

  • 給与収入が2000万円以上
  • 給与所得以外の所得(不動産所得)等が20万円超え
(※)ただし、所得税の確定申告が不要でも、住民税の確定申告が必要になる場合はあります。

また、損失が出た場合は確定申告すると損益通算ができるので、節税につながります。確定申告をする時は青色申告がおすすめです。青色申告をすれば10万円もしくは65万円の控除を受けることができます。不動産を売却した場合は分離課税として計算されます。5年以下の所有で売却すると税金が高いので注意してください。

確定申告は以下の手順で行います。

  • 書類をそろえる
  • 申告書を作成する
  • 税務署へ申告書を提出する

上記の手順を忘れずに、期日までに必ず確定申告をしましょう。

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