不動産投資っていくらから?年収毎の投資スタイルを解説!

不動産投資は富裕層がするものと思っていませんか?確かに昨今の低金利を背景に、高所得者層が高いリターンを見込める不動産投資に目を向けているのは事実です。しかし、最近では平均的なサラリーマンの方でも、不動産投資を始める方が増えています。

では、サラリーマンが不動産投資を始める最低年収とはどの位なのでしょうか。また、年収別の投資スタイルの違いはどうなっているのでしょうか。

今回は、そのあたりの解説を交えて不動産投資の魅力を紹介します。

不動産投資って年収いくらからできるの?

総務省統計局が行った2018年家計調査を見ると、勤労者単身世帯の平均月収は「330,867円」というデータが出ています。この数値から見た平均年収は「約400万円」といったところでしょう。

今回の記事では、統計データをもとに、年収が「400万円」「700万円」「1,000万円」程度の勤労者(以下、サラリーマン)でも出来る、不動産投資について解説していきます。

▽解説する主な点

・投資を始めるための最低年収
・年収毎の投資スタイル
・対象物件(ワンルームマンションか一戸建てか)
・資金の調達法
・目標の運用益

総務省統計局のデータにもあるように、日本のサラリーマンの平均年収は約400万円です。

ただし、これは平均値ですから、年収200万円の人もいれば、医師など1,000万円以上の人もいます。そこで、上述したように年収を少し分けて考えてみることにしました。

まずは、平均年収ほどの「400万円」程度で、どのような不動産投資が出来るかを見ていきましょう。

区分所有物件なら始めやすい

手始めに出来る不動産投資として、中古の区分所有物件がおススメです。東京都内の中古マンション価格は、「(公財)東日本不動産流通機構の2018年10月~12月期調べ」では平均「3,316万円」となっています。

3,000万円超となると、年収400万円で購入するのはなかなか難しいですが、物件は坪単価や立地により価格も大きく違います。

首都圏から少し離れた地域で、㎡単価が安ければ500万円から1,000万円程度の物件も珍しくありません。金融機関などからの借り入れが出来れば、十分投資可能な価格帯です。

年収毎の投資スタイル

投資を行なうには資金が必要になりますが、全てを自己資金でカバーするのは大変です。不動産投資を始める人の多くは、金融機関からの借り入れを利用しています。

金融機関はクライアントの年収や資産、購入する物件の資産価値によって、貸付額を決めます。

利用できる金融機関は、年収の多寡によって幅が広がって行きます。700万円程度なら地方銀行などでも、1,000万円以上の年収であれば、大手のメガバンクからの融資も受けられる可能性があります。

融資の可否はほぼ年収で決まります。ほかに「個人属性:勤務先など」「物件評価」なども評価の対象になります。

上述の通り、借入可能額の基準も年収が大きく影響するようです。では、ここからは年収別の投資スタイルについて見ていきます。

年収400万円の投資スタイル

金融機関からの借り入れの目安は、年収の5~10倍程度です。ということは、2,000万円から4,000万円程度の物件に投資が可能です。

都内マンションの平均価格が3,300万円ほどでしたから、自己資金を合わせれば十分投資が可能と言えます。

アパートを丸々一棟買いするよりも、区分所有物件を増やしていく方が少額の投資に向いたスタイルと言えます。

年収700万円の投資スタイル

年収が700万円あれば、3,500万円から7,000万円程度の物件に投資が可能と言えます。アパートを1棟購入すれば、多額の家賃収入が見込めます。

また、区分所有物件を複数購入する「分散投資」もリスクを減らす点では、おススメの投資手法です。

これら多額の家賃収入を当てにした投資のデメリットは、空室や建物の老朽化による修繕で収益が大きく落ちる可能性があることです。大きなリターンも期待できますが、リスクも大きいことに注意して下さい。

また、借入額が大きくなると、団体信用生命保険の掛金(ローン金利に上乗せの形での支払い)も大きくなりますので、そのコストも考慮する必要があります。

年収1,000万円以上の投資スタイル

年収が1,000万円を超えると、1億円単位の投資が可能になります。物件も都心の優良物件に投資できますから、高いリターンが期待できます。

資産価値が高いので、資産形成のスピードも上がり次の投資もやりやすくなります。
一方のリスクとしては、近隣に同程度の物件ができてしまうと、家賃の値下げを余儀なくされ、収入が大幅に減少することが挙げられます。

また、都心は開発スピードも早いので、急速な周辺環境の変化による人口減少などにも気を付ける必要があります。常に最新情報を入手するように細心の注意を払いましょう。

まとめ

今回は、不動産投資の年収別おススメのスタイル について紹介してきました。「年収400万円程度では不動産投資は難しい」と考えていたサラリーマンの方も多いと思いますが、コツコツ投資のスタイルなら始められることをお分かりいただけたと思います。

また、700万円くらいの年収であれば、区分所有物件の分散投資やアパート1棟を購入して運用することもできます。

更に、1,000万円以上の年収があれば、優良物件で大きなリターンを期待することができるようになります。

それぞれのメリット・デメリットやリスクを理解し、常に将来をシミュレーションしながら、賢い投資で大きなリターンを目指して下さい。

おすすめの記事