分かりやすく解説!不動産投資のサブリースとは?

不動産投資と聞くと、「難しそう」というイメージを抱く方は多いのではないでしょうか。不動産の知識のない方が挑戦しても失敗するだけ、と思いがちです。実はサブリースという形で経営すれば、不動産にあまり詳しくない方でも経営していくことは可能です。ただし、サブリースにはリスクやトラブルが多いのも事実。今回はサブリース契約を取り上げて、仕組みやメリット・デメリットを詳しく解説します。

サブリース契約とは

サブリース契約とは、サブリースを行なう会社がオーナーに代わって、入居者の募集や家賃の回収までを行なう契約形態です。サブリース会社が直接入居者と契約するため、オーナーと入居者の間には契約関係は生じません。また、オーナーが入居者のトラブル対応や家賃の回収、入退去の手続きなどをする必要もありません。
万が一空室が発生しても、契約の際に定めた条件内で家賃が保証され、空室による家賃収入リスクを回避できます。

サブリース契約ってどういう仕組みなの?

サブリース契約はオーナーから一括で借り上げたマンションやアパートを、一般の消費者向けに賃貸物件として貸し出す契約を指します。いわば又貸しの仕組みです。通常の賃貸マンションやアパートの場合、オーナーは不動産会社と媒介契約を結び、賃貸物件の宣伝や入居者の募集、家賃の回収などを不動産会社に行なってもらいます。

この場合、入居希望者が現れると不動産会社からオーナー宛てに入居希望者がどういう人物なのかなど、簡単な説明が行なわれます。オーナーは不動産会社からの照会を踏まえ、入居希望者を物件に入居させるか否か、判断するのです。
また空室がある間は、管理を委託している不動産会社がインターネットに物件情報を掲載したり、店頭チラシを作成したりして入居者を募集します。

サブリース契約のメリット

物件のオーナーは賃貸経営の素人であることが多く、ほとんどのオーナーが不動産会社に物件を預けて運営効率を上げています。サブリース契約にはどのようなメリットがあるか、具体的に確認してみましょう。

空室や滞納による家賃収入の減少を回避できる

サブリース契約の最大のメリットは、サブリース会社が物件を一括で借り上げているため、空室や滞納による家賃収入の減少リスクを回避できる点です。また、家賃の滞納はさまざまなトラブルを招くこともあります。サブリース契約なら常に一定の家賃収入が見込めますので、物件の建築や購入で借り入れたローンの返済が安定します。

物件の管理を一任できる

通常の賃貸経営では、物件の管理業務や退去による部屋の修繕など、物件の維持に必要な管理業務が発生します。一方、サブリース契約ではこれらの面倒な業務をすべてサブリース会社に一任することで、物件所有者の負担が軽減されます。

確定申告が簡単にできる

サブリース契約ではサブリース会社と賃貸借契約を結んでいます。そして入居者と賃貸借契約を結ぶのは、サブリース会社です。そのため、個々の入居者が別々に支払う家賃や、入退去による修繕費などの費用を毎回計上する必要がありません。収支の管理が非常にシンプルで、オーナー自身が確定申告を行なうのも簡単です。

入居トラブルの当事者にならない

入居者とのトラブルで最も多いのが、家賃滞納に起因するものです。通常の賃貸経営であれば、家賃を滞納している入居者と大家のトラブルに発展することが多いですが、サブリース契約の場合は入居者にとって「大家=サブリース会社」となります。そのため、物件のオーナーが入居者とのトラブルに直接介入することはなく、サブリース会社・オーナー間の契約にも何ら影響がありません。
このように、物件所有者の家賃収入が保証され、なおかつ入居者とのトラブルにも悩まされないのがサブリースのメリットです。

サブリース契約のデメリット

物件所有者の中には、サブリース契約に抵抗を感じる人も多く存在します。サブリース契約のデメリットを通して、なぜサブリース契約がオーナーに受け入れ難い契約形態であることが多いのか、考えてみましょう。

最大限の家賃収入が得られない

サブリース契約では、所有者と入居者との間にサブリース会社が入り、保証料などをマージンとして取られてしまうため、入居者からの家賃収入が減少します。家賃を100%回収したい場合は、自己経営するしかありません(ただし、自己経営は空室の数だけ収益が下がる点に注意が必要です)。

また、サブリース契約では契約更新の度に家賃収入が下がるといった事態もあります。
最終的には、サブリース契約で空室に関係なく家賃を回収するか、自己経営で入居中の物件から確実に家賃収入を得るか、という判断になります。

入居者を限定することができない

通常の賃貸経営なら、入居者は物件所有者の意向で決めることが可能です。一方、サブリース契約ではオーナーが入居を望まない人物でも、サブリース会社の判断で入居が決まるケースもあります。
サブリース会社も家賃収入の減少を避けるために、空室をなるべく減らして入居率を高くしておきたいと考えています。ある程度の入居者の基準を設けているとはいえ、サブリース会社にも入居率を維持しないといけない事情があるのです。

サブリース会社の倒産

サブリース会社も事業として賃貸経営を行なっているため、経営不振により倒産することもあり得ます。万が一サブリース会社が倒産した場合、損害を被るのは物件の所有者と入居者の両方です。所有者側のリスクとしては、サブリース会社の未払い家賃が回収できないほか、入居者と直接賃貸契約を結ぼうにも、応じてもらえず空室を抱える可能性があります。

入居者はというと、物件オーナーと賃貸契約を締結しなおさない限り、その物件に住み続けることができません。また、サブリース会社が預かっていた敷金は返金されず、所有者と直接契約を結んだ場合は敷金をもう一度支払わなければならないケースもあります。

サブリース会社との契約内容

サブリース会社との契約内容が家主に相当不利な条件となっていないかをよく確認する必要があります。トラブルが多いのがこの契約内容の認識の相違です。“〇年間保証”と謳いながら、よく読むと色々な条件が付いていたりするケースがあります。契約書をきちんと読める程度の法律知識は勉強しておきましょう。

まとめ

複雑で難しいと思われがちなサブリース契約は、物件の所有者にとって以下のメリットがあります。

  • 家賃収入が保証されている
  • トラブルが少ない
  • 管理が簡単

他方、デメリットとしては以下のものが挙げられます。

  • 最大限の家賃収入が得られない
  • 入居者を限定することができない
  • サブリース会社の倒産リスク
  • サブリース会社との契約内容

不動産投資を行なうにはそれなりの知識が求められますが、サブリース契約なら管理業務や面倒な手続きなどはサブリース会社に一任でき、不動産投資の初心者でもできる仕組みが、物件オーナーにとって魅力的と言えます。ただし、近年報道されているようにトラブルも多いと言えます。
サブリースのメリット・デメリットをしっかりと理解した上で、サブリース契約の利用も検討してみてはいかがでしょうか。

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