不動産投資が相続税の対策になる!?その理由とメリット、リスクとは

「不動産投資をすると相続税の対策になると聞いたけど、本当だろうか。」相続税の節税の方法に関しては様々な情報が飛び交っていて、結局よく分からないという人も多いのではないでしょうか。しかし、不動産投資を使った相続税対策は有名な方法であり、たくさんの人が利用しています。

今回は不動産投資を使った相続税の節税が気になる方向けに、節税になる理由やメリット、リスクについて解説します。この記事を通して、不動産投資を活用しながら自身にとって有利に働く相続対策を進めてください。

相続税とは?

まず、そもそも相続税とはどのようなものか確認しておきましょう。相続税とは、相続が発生した時にその遺産にかかる税金を指します。ただし、相続される全ての遺産に税金がかかるわけではありません。最初に遺産の総額から被相続人の債務と必要な葬式費用を控除します。そして、その金額から基礎控除分の金額が引かれ、その残りに対して相続税が発生します。

遺産に係る基礎控除額を求める計算式は以下の通りです。

遺産に係る基礎控除額=3,000万円+(600万円×法定相続人の数)
※法定相続人…民法で定められた相続人。詳しくは国税庁のホームページを参照してください。

相続税が発生する場合、相続の開始を知った日の翌日から10ヵ月以内に被相続人の死亡時の住所地を管轄する税務署に相続税の申告書を提出して納税しなければいけません。

なぜ不動産投資は相続税対策になるのか

相続税の計算上、不動産は時価ではなく独自の基準でその価値が評価されるため、他の資産と比べて相続税が安くなります。
現金や有価証券などは相続時の時価で評価されるので、その価値を下げるといったことはできません。

具体的に不動産に適用されている基準には以下の2つがあります。

・建物の評価減
・土地の評価減

建物が相続される時の評価額は固定資産税評価額を基に計算されます。固定資産税評価額とは、主に固定資産税や不動産取得税の計算に使われるものです。通常、その評価額は建物の時価の50~70%ほどになります。つまり、現金のまま相続するより30~50%も評価額を落として相続できるということです。

土地の評価額は「路線価方式」と「倍率方式」のどちらかが適用されます。一般的には路線価方式が適用されますが、人口が少ない地域や田畑などの場合は倍率方式となることもあります。両者の計算式は以下の通りです。

路線価方式 路線価×土地の面積(㎡)×補正率
※補正率…特殊な土地にかかる補正。詳しくは国税庁のホームページまで。
倍率方式 固定資産税評価額×地域別の倍率
※地域別の倍率は国税庁のホームページで確認してください。

上記の計算式によって評価されると、時価の80%ほどで相続できます。

また、不動産を相続する場合は「小規模宅地等の特例」が使える場合があります。小規模宅地等の特例とは、相続時に被相続人の事業用もしくは居住用に使われていた宅地に対して、条件が当てはまれば一定面積まで評価額を減らせる制度です。

具体的な条件は以下の通りとなっています。


出典:国税庁ホームページ

これらの有利な仕組みを使って、相続税を節税していきましょう。

不動産投資で相続税対策するメリット

不動産投資で相続税対策をするメリットは主に以下の通りです。

・相続後に相続人が家賃収入を得ていくことができる。
・売却して、相続人にそのお金を自由に使ってもらえる

不動産を相続した場合、今まで得てきた家賃収入は相続人がこれから受け取ることになります。つまり、自分が亡くなってしまっても、その分残った人たちの生活を助けていくことが可能です。不動産は相続後、売却してお金に変えても全く問題ありません(※)。
(※)ただし、小規模宅地等の特例を適用する場合、相続後一定期間の継続的な保有が求められる場合があります。
残った人たちが何らかの事情でお金が必要になった時でも、不動産を所有していれば売却することでまとまったお金を手にすることができます。

不動産投資で相続税対策するリスク

不動産投資で相続税対策するリスクには次のようなものがあります。

・空室リスク
・修繕費料による収益圧迫

不動産投資で安定的に収入を得ていくには家賃収入が重要です。その家賃収入は入居者がいなければ得られません。もし相続後に入居者が長い間いなくなってしまうと、管理費などの維持にかかるお金が相続人の負担となってしまいます。相続のために不動産を購入するのであれば、空室リスクの低い手堅い物件を選ぶべきでしょう。

また、日本は災害大国と言われるほど災害がよく発生します。そのような天災が相続後に起きてしまった場合、修繕費がかかって相続人の負担になる可能性があります。不動産投資による相続税対策はとても有効です。しかし、予期せぬリスクもあるため何も分からないまま不動産を購入していくことは危険です。不安を可能な限りなくすために、一度はプロのアドバイスをもらうべきと言えます。

不動産投資で有効な相続税対策をしよう

ここまで不動産投資でできる相続税対策について解説してきました。具体的には以下の3つの制度によって節税ができます。

・建物の評価減
・土地の評価減
・小規模宅地等の特例

不動産投資で相続税対策を行なうと、相続税額を減らすだけでなく、家賃収入や売却によって相続人を金銭面で手助けできます。
しかし、空室リスクや修繕費などのコストといった不安が残るのも事実です。事前にプロからアドバイスを受けて、安心できる状態で不動産投資を利用した相続税対策をしていきましょう。

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