戸建て投資とは?概要・資金・メリット・デメリットについて解説

不動産投資を検討している方の中には、戸建て投資に関心を持っている方も大勢いるかもしれません。そこでこの記事では、戸建て投資の概要、必要な費用、メリット・デメリットを詳しくご紹介します。
戸建て投資とは何かといった基本的な事柄から丁寧に解説していきますので、戸建て投資の基礎を知ってから不動産投資に移行したい方はぜひ参考にしてください。賢い戸建て投資を行なうために、まずは基本的な知識を身に付けましょう。

戸建て投資とは

戸建て投資とは、マンションの一室などを購入するのではなく、一戸建て住宅を土地ごと購入する投資方法です。基本的には、購入した物件を他者に貸し出すことを目的とした投資を指しています。また、住宅のリノベーション工事やリフォームを行なってから貸し出す場合も、戸建て投資に含まれます。

どのくらいの資金が必要?

土地付きの一戸建てと聞くと、投資金額が高そうに感じるかもしれません。エリアの相場や銀行融資の有無に左右されますが、戸建て投資は300~500万円程度で投資可能です。初期費用の内訳は、不動産を購入して登記する費用や、日割り計算される固定資産税・都市計画税です。これらは取得価格の10%程度と考えておくとよいでしょう。

他には、印紙税や仲介手数料、司法書士手数料などがかかります。仲介手数料は、業者が居住予定者と売買契約を交わした際、業者に支払う成功報酬です。司法書士手数料は、不動産登記を司法書士に依頼するときに司法書士に支払います。登記は司法書士に依頼するのが一般的ですので、必要経費に含まれます。また、固定資産税と都市計画税は売買契約締結日から3月31日までの日割り計算分が支払対象です。

築年数や物件の保持状態に応じて期間は変動しますが、家賃収入の累計が物件価格を上回った時点で投資における「負け」の可能性が消えることから、戸建て投資に人気が集まっています。それだけ安定した収入が期待できる投資と言えるでしょう。

戸建て投資のメリット

戸建て投資のメリットは地域にもよりますが、500万円程度の投資で始められる点です。少額から投資を始められるため、負けのリスクが低く済みます。アパートやマンションとは異なり、戸建は住人の入居期間が長くなる傾向にあります。住人が住み続けて家賃収入が得られる場合や、リノベーション工事などを施して物件の価値を高め、売却金額に上乗せした場合はさらなる収益が見込めます。

さらに、戸建て投資の場合は土地も購入するため、住居が老朽化し物件としての魅力を失ってしまっても、土地は残ります。その土地を売却したり、物件を建て直して賃貸物件として貸し出したりすることも可能です。また、土地を駐車スペースとして利用できる点も魅力的です。戸建てには集合住宅のような共有部がないため、清掃などの管理も住人が行なうのが一般的です。そのため、自由度が高いというメリットもあります。

戸建て投資のデメリット

戸建て物件は、そもそも物件数そのものが少ない傾向にあります。物件を売却するオーナーは少なく、状態や条件の良い物件はできる限り早く目を付けて投資しなければなりません。優良物件に出会うためには、定期的にサイトを見回ったり、不動産業者を尋ねたりして自ら探し回る必要があります。

不動産業者と良好な関係を作り上げれば、優良物件を紹介してもらえる可能性も上がるかもしれません。物件の状態が悪い場合は、修繕費がかかってしまう点がデメリットです。戸建てを自主管理とした場合は、管理費用が安く済むというメリットがありますが、入居者の悩みを適切に解決しなければ物件の価値が下がる可能性もあります。

例えば、入居者に水漏れを相談された際、所有者は現場には行かず、入居者に元栓を閉めるよう指示をしました。ところが、その後状況が悪化したという連絡が入ります。これは、入居者が指示とは異なる栓を閉めていたためです。所有者は家財の弁償や水漏れの処置の間の仮住まいとしてのホテル代などを入居者に支払い、配管の交換でも費用が掛かったというケースがあります。

このように自主管理にした場合、優良物件だった物件が最悪の場合、取り返しのつかない状態になってしまう可能性もあります。また、所有者が適切な対処をしなければ、「不誠実だ」と入居者が退去してしまうケースも起こり得るでしょう。
戸建て投資で自主管理をする場合は、最悪のケースも想定しておく必要があるのです。

戸建て投資は自主管理するか業者管理か決めておこう

戸建て投資は賃貸収入を得ることを目的として、戸建て物件を購入することです。購入後にリフォームなどを行ない貸し出す場合もあります。そのメリットは、少額からでも投資可能な点など、魅力的なポイントが多数あることです。しかしながら、戸建て投資にはデメリットも存在します。

特に気を付けたいのは、自主管理するか業者が管理するか決めておくことです。自主管理する場合は、最悪のケースを想定しておく必要があります。コストの削減を考えることも大切ですが、物件の品質を維持するためにも、適切な対処をとれるようにしておきましょう。

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