節税効果にも期待!不動産投資で資産運用する際の注意点とは

不動産投資で利益を上げると所得税や法人税などを納税しなくてはいけません。しかし、不動産投資が赤字になってしまった場合でも、節税効果が期待できるケースがあります。

しかし、節税効果をあてにして不動産投資をしていると、思わぬ落とし穴にハマってしまうことがしばしばあります。

この記事では、不動産投資で上手に節税する方法と注意点について詳しく紹介します。
是非、最後までお読み下さい。

株式やFXより節税効果が高い!赤字が出た場合でも損益通算で所得税を抑えましょう

損益通算とは、二つの収入を合わせて所得を計算する方法です。例えば一方の所得が黒字、もう一方の所得が赤字の場合、両者を合算・相殺して所得を計算し、差し引きした所得で申告することができます。

つまり、どちらか一方の所得が赤字になれば節税できるというわけです。ただし、例外もあります。一つの例を挙げると株式とFXの収益の取り扱いです。

FXの利益は「先物取引に係る雑所得等」なのに対して、株式投資は「株式等に係る譲渡所得等」といってFX取引とは税法上の取り扱いが異なり、この両者は損益通算が出来ません。

これに対して不動産投資の場合は、給与所得などと損益通算が出来ます。例えば、サラリーマンが副業で不動産投資をしていたとします。

不動産所得の場合は、家賃収入から、不動産の購入代金をその耐用年数にわたって費用化する減価償却費や、固定資産税等の維持費などを差し引いて所得を計算します。その結果、不動産所得が赤字になれば、給与所得と相殺することができます。これを損益通算と言います。損益通算をできれば確定申告をすることで、給与から源泉徴収された所得税が一部戻ってきます。

確定申告で所得税だけでなく住民税も軽減可能

上述しましたが、損益通算をした結果、所得が少なくなったり、赤字になったりすると納める所得税も少なくなりますが、所得に比例的に課税される住民税も少なくなります。

法人化でさらに節税できる

サラリーマンなどが個人事業として不動産投資をするケースは、段々と少なくなってきました。個人事業で投資を続けるより、法人化した方が節税効果を得られるケースが多いためです。

個人事業として行なっていた不動産投資を、株式会社や合同会社などの法人を設立して事業として行なうと、掛かる税金の種類が違ってきます。

個人事業の場合の税金

  • 所得税
  • 住民税
  • 個人事業税

法人の場合の税金

  • 法人税
  • 法人住民税
  • 法人事業税

法人化した際の節税メリットは、所得税、住民税および個人事業税よりも、法人税等が少ないケースで得られます。個人の場合、税率が20%~60%と所得に応じて税率が大きく上がっていきますが、法人の場合、中小企業だと21~%33%と緩やかです。所得が多い場合は、法人化してしまった方がお得と言えるでしょう。

また、相続が発生した場合は、個人で不動産を保有している場合は不動産に対して相続税が発生しますが、法人化して株式会社として不動産事業をしている場合は株式に対して相続税が発生します。

また、法人化のメリットが最も大きいのは、赤字が出た時でしょう。個人事業の場合も法人の場合も青色申告をしている場合に限られますが、個人事業の場合は、繰越できる期間は3年間です。一方、法人の場合は10年間繰り越すことが出来るのです。

つまり、法人の場合は赤字を10年間にわたって、将来の法人税等を節税できるメリットがあるのです。

また、配偶者や子供を役員にした場合、役員報酬・退職金も経費に計上できるので、さらに節税効果を高めることができます。

節税目的で不動産投資をする際の注意点

不動産投資で節税するために、あまり需要のない土地を買って維持費だけが掛かってしまうといったケースもあります。
そんな土地にアパートや住宅を建てても入居者が現れません。建物の維持費だけが掛かってしまいます。
不動産投資は相続税対策といった面もありますが、維持費が大きくなるとそのメリットもなくなってしまいます。

また、資金を借り入れて不動産投資を行なう場合、借入金の返済リスクも高くなり、金融機関からの追加融資も受けられなくなれば、最悪は資金繰りに困り黒字倒産ということもありえます。
修繕費等の経費の資金調達も考えると、金融機関との信頼関係は大切です。税理士に依頼し、金融機関に対して自らの不動産投資事業が黒字であることを説明してもらうのも良いでしょう。

まとめ

ここまで不動産投資のメリットとデメリットを紹介してきました。
不動産投資で仮に赤字となってしまった場合でも、個人事業の場合は、所得税、住民税が節税でき、法人の場合はその赤字を10年間繰り越すことが出来ます。

しかし、空室が増えてしまう問題や、資金繰りの難しさもあり、単に節税目的だけで始めるにはリスクが高い投資といえるでしょう。

そうしたリスクを考えたうえで、空室リスクや修繕費のための資金も用意しながら、計画的に不動産投資を始めることをオススメします。

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