新築と中古の違いとは?ワンルーム投資ではどっちにすべき?

ワンルーム投資をすると決めたら、新築物件にするか中古物件にするか迷ってしまいませんか?
不動産投資を初めてやる人にとっては新築と中古で具体的にどのような違いがあるのか分かりづらいのではないでしょうか。

今回はワンルーム投資を検討している方に向けて、新築と中古の違いについて説明していきます。
この記事を通して、自分が新築か中古のどちらのワンルームに投資するべきか選択できるようになりましょう。

ワンルーム投資を行なう場合、新築と中古どっちがいいの?

実際、どちらであってもやり方次第で利益を上げることは可能です。
しかし、もちろんそれぞれ特徴があるのでしっかりとそれを理解しておくことが重要となります。

ここでは新築と中古の違いを把握するためにそれぞれのメリット・デメリットを比較していきましょう。

新築のメリット・デメリット

新築のワンルーム投資のメリット・デメリットをまとめると次の通りです。

メリット デメリット
・まとまった資金(頭金)がなくても始められる
・当面は修繕費がかかることが少ない
・入居者が見つかりやすい
・価格が高い/利回りが低い
・購入時と売却時の落差が大きいことがある

それではそれぞれ見ていきましょう。

メリット

新築ワンルーム投資のメリットは次の通りです。

・まとまった資金(頭金)がなくても始められる
・当面は修繕費がかかることが少ない
・入居者が見つかりやすい

新築ワンルームは中古に比べて金融機関から融資を受けやすくなっています。
よって、頭金とする自己資金が少ない人でも、場合によってはフルローンで始めることができます。

新築であればまだ人が住んでおらず、経年劣化も起きていないため、中古に比べて修繕箇所が少なく済み、当面の修繕費を抑えられます。
購入後、すぐに修繕費の支出のリスクを多く負いたくない人には良いでしょう。

また、入居者側からすると、住む物件は新築を選ぶ傾向にあります。
よって、中古に比べて空室リスクも低くなる傾向にあります。

デメリット

新築ワンルームのデメリットは次の通りです。

・価格が高い/利回りが低い
・購入時と売却時の価格の落差が大きいことがある

新築ワンルームは中古に比べて、当然ではありますが「新築プレミアム」があるため価格が割高です。
よって、結果的に実質利回りを計算すると低くなってしまうということがよくあります。

新築ワンルームは購入時においては新築ですが、購入されてから次に売り出す時は中古です。
つまり、売却時には「新築プレミアム」が無くなり、その分資産として価値が大幅に下がります。

中古のメリット・デメリット

中古のワンルーム投資のメリット・デメリットをまとめると次の通りです。

メリット デメリット
・価格が安い
・過去の入居率や家賃水準を考慮することができる
・修繕費が高くつくことがある
・築年数によっては減価償却による長期間の節税効果は期待できない

それではそれぞれ見ていきましょう。

メリット

中古ワンルーム投資のメリットは次の通りです。

・価格が安い
・過去の入居率や家賃水準を考慮することができる

中古ワンルームは新築に比べて、同じエリアでも低価格で購入できます。
そのため、気軽に不動産投資を始めてみたい人にとっては大きなメリットと言えます。

中古ワンルームは一度、誰かが所有していたものであるので、過去の入居率や家賃水準など多くの情報を得ることができます。
物件の購入を考えているのであれば非常に参考になる情報なので、これは新築にはない大きなメリットでしょう。

デメリット

中古ワンルーム投資のデメリットは次の通りです。

・修繕費が高くつくことがある
・築年数によっては減価償却による長期間の節税効果が期待できない

中古ワンルームは新築に比べて、経年劣化が進んでおり、破損するリスクも高くなるため、より綿密なメンテナンスが必要となります。
よって、修繕費が高くつき、収益を圧迫する可能性があるでしょう。

また、中古物件には、住宅の欠陥が発見されることを意味する「瑕疵」の責任に対する売り主の責任(瑕疵担保責任)が長くても1年程度しかないため、それ以降はオーナー自身の費用負担で修繕をしなければいけません。
その点でも修繕費がかさむ可能性があるでしょう。

中古ワンルームの中には築年数が非常に長いものがあります。
そのような物件は「減価償却」の計算上の法定耐用年数が全て経過している場合があります。そうなると、購入後、短い期間で購入代金を費用化する必要が出てきますので、当初の税負担は軽くなりますが、その年数が経過した後の税負担はそれ以前に比べて重くなります。

新築であれば購入した時から、法定耐用年数(47年等)の期間での減価償却が始まるので、減価償却による節税効果を長期間にわたって受けることが可能となり、キャッシュ・フローの安定化を図ることは出来ます。

※ ただし、貨幣の時間価値を考慮すると、早い段階で減価償却を終えられる方が有利なので、こちらは中古物件のデメリットとも言い切れません。

ワンルーム投資でも新築と中古では大きく違う!

ここまででワンルーム投資の新築と中古の違いについて解説してきました。

まとめると次の通りです。

(ワンルームの新築と中古の違い)

新築 中古
メリット ・まとまった資金(頭金)がなくても始められる
・当面の修繕費がかかることが少ない
・入居者が見つかりやすい
・価格が安い
・過去の入居率や家賃水準を考慮することができる
デメリット ・価格が高い/利回りが低い
・購入時と売却時の価格の落差が大きいことがある
・修繕費が高くつくことがある
・築年数によっては減価償却による長期間の節税効果は期待できない

上記のように、ひとえにワンルーム投資といっても、物件が新築か中古かによって大きく違います。

それを知った上で物件を選んで、自分に合ったものを見つけていきましょう。

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