都内で不動産投資をするメリットとデメリットを解説!

都内で、他の地域よりも有利な投資は何かと考えると、やはり高い需要が見込める不動産投資ではないでしょうか。東京都の特徴は、他県などからの社会増(人口の流入数と流出数の+差)が著しく、その多くが単身者という点です。

そのためのワンルームのマンションやアパートなどの需要が多く、㎡あたりの家賃も高めに設定できます。
今回は、都内で投資をするメリット・デメリットについて詳しく紹介します。是非最後までお読みください。

前述したように、東京都内に絞って投資を考えた時、まず浮かぶのが不動産投資です。東京都総務局統計部が調査した「東京都区市町村別人口の予測」によると、2025年の1398万人のピークに向かって、この先数年間は人口が増加していく傾向にあることが予想されています。

しかし、どんな投資にもリスクが伴い、メリットやデメリットもあります。そこで、以下では都内の不動産投資のメリット・デメリットについて解説していきます。

都内不動産投資のメリット

前述したように、東京都は日本で最も人口の流入が激しい都市ですから、マンションやアパートなど不動産の需要が多く、家賃も高く設定もできます。

特に駅から徒歩数分といったアクセスが良い物件、商店街が近い物件などは、若年層から高齢者まで幅広く人気が高くなっています。

▽都内不動産投資のメリット

  • 人口が増え続けている
  • ㎡あたりの家賃を高く設定できる
  • 高い不労所得が期待できる

人が集まり続けている

総務省統計局が発表した2018年の東京都への転入超過数は、17年比で9%増加し、79,844人でした。

23区では60,909人で、新宿区を除くすべての区が人口超であり、中でも渋谷区・中央区の人口超過が目立って多くなっています。また、ファミリー層が多いことから、広い間取りで㎡あたりの単価が高い優良物件が多く、高いリターンが期待できます

また、ワンルームマンションの需要も非常に多く、空室リスクも他の人口が少ない地域に比べて低いと言えます。また、比較的手頃な区分所有物件から不動産投資を始めるられる魅力の一つです。

家賃を高く設定できる

東京都は単身世帯の割合が多く、そのためワンルームマンションの需要が非常に高くなっています。

これは、都内でしかなかなか見つけることが出来ない仕事への就職や、都内の大学や専門学校などへの入学を目的に、地方の若者が多く流入してきているからでしょう。

投資家にとっても、狭いワンルームマンションの区分所有物件でも家賃が高く設定できるため、割のいい不労所得を得ることが出来ます。

都内不動産のデメリット

▽デメリット

  • 地方に比べ物件価格が高い
  • 利回りが低く、黒字になるまでに時間がかかる
  • 物件数が多く、競争率が高い

不動産価格が高く利回りが低い

東京都内のほとんどは、郊外にくらべ地価が高く、物件の取得費がかさむため投資案件トータルで黒字になるまでに時間がかかる傾向があります。

他の投資家との競争率が高い

東京都内は、未開発の土地が少なく、新規の物件を建てることが難しい現状があります。そのため、未開発地域の競争力が高くなり、更に地価が高騰するといった傾向になっています。

ワンルーム条例について知っておこう

前述したように、東京都内は全国からの単身者流入が多いため、ワンルームマンションの需要が非常に高まっています。

東京都は、単身者が増えることで街の治安の悪化などを懸念しており、出来るだけファミリータイプの物件を増やしたいとし、区ごとに条例を設けています。それらの総称が「ワンルーム条例」です。

条例の概要

ワンルーム条例の特徴・概要は以下のようになっています

  • 区によって規制の内容が違う
  • 一物件におけるワンルームの部屋数に上限を設ける
  • 最低住戸面積が30㎡から40㎡の広さをワンルームマンションという

この他、各区など自治体エリアに条例での規制や、建築指導要綱による規制を定めています。

ワンルームマンション投資にチャンスあり

ワンルームマンション条例が出来たことで、結果的に競合する物件が少なくなり、投資で稼ぐチャンスが増えたと捉えることもできます。

単身者の流入は増える傾向にあるのに対し、物件が足りないという賃貸需要に対する供給不足の状況が起こり、家賃も高く設定することで収益性を上げることができます。

新築のワンルームマンションも減ることから、競合も少なくなり、今後ますます安定した収入確保が出来るようになる可能性もあるでしょう。

まとめ

ここまで、都内の不動産投資について紹介してきました。

金融機関からの借り入れを使えば、比較的簡単に始めることが出来ます。また、昨今の低金利政策で借入金利も低くなっているのも不動産投資をおススメする理由の1つです。

最近の自治体の方針でワンルームマンションの新規建設も難しくなってきましたが、逆にそれをチャンスと捉え、積極的な投資をすることで期待以上のリターンが得られる可能性も出てきました。

これから東京オリンピック・パラリンピックを迎えることもあり、世界的にも東京のブランド力は高まると予想されます。

それをチャンスと捉え、不動産投資で高いリターンを獲得することも検討してみてください。

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