ワンルーム投資の利回りってどのくらい?調査した相場を大公開!

不動産投資をする時に「まずはワンルームから始めてみよう」と思っている方はいませんか?少額から始められるその手軽さから人気のある「ワンルーム投資」。

では、そのワンルーム投資は大体どのくらいの利回りが期待できるかご存知でしょうか。今回はワンルーム投資を始めてみようという方向けに、まず利回りとは何かについて解説していきます。

投資をする前に利回りを把握して、将来のキャッシュ・フローを明確にしましょう。

そもそも「利回り」とは

利回りとは、利息・利益配当の元金に対する割合。ワンルーム投資でいうとワンルームの購入金額に対する利益の割合のことを指します。つまり、一年間でどれだけ利益が期待できるのかが分かります。

利回りをより分かりやすく理解するために、例を使って説明していきましょう。今回は税金および貨幣の時間価値を考慮しないものとします。

例えば、みなさんが100万円の株式に投資したとしましょう。
そして、5年間運用して合計20万円の配当を手に入れて、その後105万円で売却しました。

この場合、20万円の配当と5万円の値上がり益を合計した25万円が5年間での利益となります。つまり、1年間あたり5万円です。

元々の投資額は100万円なので、利回りは「5%」となります。以下に計算式も記載するので、参照してください。

(計算式)
5%=5年間/100万円×100

利回りを把握していると次のようなメリットがあります。

  • キャッシュ・フローの計画が立てられる
  • リスクを把握できる

利回りという考え方は不動産投資においても非常に重要なので、投資前に計算して確認しておきましょう。

利回りの計算方法は?

ここでは不動産投資における利回りの計算方法を説明していきます。不動産投資においてよく使われているのは主に次の2種類の利回りです。

  • 表面利回り(グロス)
  • 実質利回り(ネット)

それではそれぞれ詳しく見ていきましょう。

表面利回り(グロス)

表面利回り(グロス)とは、物件価格に対してどの程度の家賃収入が得られるかといった単純な利回りです。この表面利回りを計算する際は諸経費などのコストは入れません。計算式は以下の通りです。

(表面利回りの計算式)

表面利回り(%)=年間家賃収入/購入価格×100

例えば、土地・建物の費用が2,000万円で家賃10万円のワンルームを購入して、1年間家賃収入を得たとします。その場合は、購入価格は2,000万円で年間家賃収入は120万円です。よって、120万円÷2,000万円×100で、表面利回りは6%となります。

この表面利回りを求めるメリットは「大まかな収益が把握できること」です。物件は全て探し切れないくらいにたくさんあります。その中で表面利回りを使って、自分の求めている物件を大まかにふるい分けることが可能です。

ただし、あくまで大まかな収益が把握できるだけということを忘れないでください。投資判断を下す時は次に説明する「実質利回り」をしっかりと計算しましょう。

実質利回りネット

実質利回り(ネット)とは、管理費・仲介手数料・固定資産税などの各種経費を考慮した実質的な利回りのことです。計算式は次の通りです。

(実質利回りの計算式)

実質利回り(%)=((年間家賃収入-年間経費))/((購入価格+購入時経費))×100

例えば、次のような条件で物件を購入したとします。

  • 物件価格 2,000万円
  • 家賃 10万円/月
  • 管理費 3万円/月
  • 固定資産税 8万円/年
  • 不動産仲介料 10万円(購入時のみ掛かる)
  • 購入時の経費 60万円(購入時のみ掛かる)

この場合を上記の計算式に当てはまると、
年間家賃収入ー年間経費=10万円×12ヶ月ー3万円×12ヶ月―8万円=76万円
購入価格+購入時経費=2,000万円+10万円+60万円=2,070万円
実質利回りは約3.7%となります。実質利回りを求めるメリットは「その物件に投資すべきかの実態が分かること」です。

いくら表面利回りが高いからといって、その他の経費を無視していると、思った以上に手残りが少なかったということはよく起こります。気になる物件がいくつかピックアップできたら、実質利回りを計算して自分に最も都合の良いものを選びましょう。

ただし、実質利回りは変化が激しい値です。購入後に計算していた利回りとズレが生じる場合もあることを把握しておきましょう。

期待利回りの相場傾向

上記とは別に、「期待利回り」という言葉があります。期待利回りとは、賃貸マンションや賃貸アパート経営のために投資した費用に対して、1年あたり、どのくらいの収益が見込まれるかという期待収益の割合を指すもので、不動産投資家が期待する実質利回りと考えていただければ良いです。

ワンルーム投資の期待利回りの相場は「約4~6%」というデータがあります。日本不動産研究所によると2018年10月時点で「東京の城南」でのワンルーム投資の期待利回りは4.4%という調査結果でした。

同調査では主な政令指定都市の期待利回りも出しており、大阪が4.9%と最も低く、広島が5.8%と最も高くなっています。また、東京城南地区の期待利回りは2009年の約6%から徐々に下がっている状況です。

よって、ワンルーム投資の利回りは約4~6%と思っておくと大きな誤差はないでしょう。

ワンルーム投資をするなら利回りを知っておくべき!

ここまでで利回りの基礎と不動産の利回りについて説明してきました。利回りとは、投資金額に対する年間の利益の割合のことです。不動産投資においては「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があり、物件選びにおいてとても重要な指標となっています。

そして、ワンルーム投資の利回りの相場は「約4~6%」というデータがあるので、そのくらいの収益を期待して始めてみましょう。

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